Альбус-Групп

Земли сельскохозяйственного назначения

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения во многом зависит от того, приняты ли в соответствующем городском либо сельском округе, в границах которого находится земельный участок, Правила землепользования и застройки.

Порядок изменения вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения, действующий до принятия Правил землепользования и застройки, в целом, соответствует общеустановленному порядку со следующими изъятиями:

1. Не может быть изменен вид разрешенного использования земельного участка, относящегося к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям.

Критерий отнесения угодий к категории особо ценных устанавливается каждым субъектом Российской Федерации самостоятельно.

Так, в Московской области к особо ценным сельскохозяйственным угодьям относятся:

• сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) более чем на 10 процентов;
• сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего и среднего профессионального образования, государственных сортоиспытательных станций и государственных сортоиспытательных участков;
• искусственно орошаемые сельскохозяйственные угодья и осушаемые земли со стационарными оросительными и закрытыми осушительными системами.

Отнесение земельного к участка к категории сельскохозяйственных угодий возможно в двух основных случаях.

Первый и бесспорный случай - когда на земельном участке находятся пашни, пастбища, многолетние насаждения, что подтверждается соответствующим актом обследования земельного участка с участием представителей уполномоченных органов (Россельхознадзор, Росреестр и т.д.);

В ряде случаев к сельскохозяйственным угодьям должны быть отнесены земельные участки, образованные в результате выделения земельной доли из более крупного земельного участка.

Согласно понятию «земельная доля», которое дано в законодательстве об обороте земель сельскохозяйственного назначения, земельная доля могла быть образована только в отношении земельного участка из состава сельскохозяйственных угодий. Следовательно, если земельный участок был образован в результате выдела в натуре земельной доли, такой вновь образованный участок также должен быть рассмотрен как участок, относящийся к сельскохозяйственным угодьям.

Вместе с тем, необходимо отметить, что это правило не является универсальным, поскольку в начале 1990-х годов земельные доли выделялись не только из состава сельскохозяйственных угодий, но и из иных земель.

В любом случае, при оценке возможности отнесения к сельскохозяйственным угодьям участков, образованных путем выдела в натуре земельных долей, необходимо учитывать конкретное функциональное использование того участка, из состава которого земельная доля выделялась.

Если правообладателем земельного участка будет установлено, что его земельный участок относится к сельскохозяйственным угодьям, то для решения вопроса о возможности изменения его вида разрешенного использования необходимо определить, являются ли данные угодья особо ценными.

В соответствии со сложившейся правоприменительной практикой (см. письма Роснедвижимости от 25.09.2007 № ВК/2698, от 26.10.2008 № 22779-1) для решения вопроса об отнесении сельскохозяйственных угодий к особо продуктивным (ценным) не применяются данные о кадастровой стоимости, содержащиеся в кадастровом паспорте земельного участка.

Для того чтобы рассчитать кадастровую стоимость сельскохозяйственных угодий в целях его отнесения (неотнесения) к категории особо ценных, необходимо осуществить оценку рыночной стоимости земельного участка на основании заключения независимого оценщика, которое в обязательном порядке должно будет пройти проверку органами Росреестра.

Результаты оценки позволят определить, превышает ли кадастровая стоимость земельного участка более чем на 10% средний уровень по району, то есть относится ли он к особо ценным угодьям или нет.

Если по результатам оценки земельный участок не будет относиться к особо продуктивным сельскохозяйственным угодьям, то до принятия Правил землепользования и застройки его вид разрешенного использования изменить возможно.

Если земельный участок относится к особо продуктивным сельскохозяйственным угодьям, данный статус может быть изменен только путем перевода участка в другую категорию земель, что является крайне долгой и сложной процедурой.

2. При изменении вида разрешенного использования земельного участка с «для сельскохозяйственного производства» на «для дачного строительства» существует серьезное ограничение, которое многие правообладатели земельных участков не учитывают.

В соответствии с действующим законодательством земли сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства только гражданам либо их некоммерческим объединениям, к которым относятся товарищества, потребительские кооперативы, некоммерческие партнерства.

Земельный участок с видом разрешенного использования «для дачного строительства» (равно как участки для ведения садоводства и огородничества) не может быть предоставлен юридическим лицам, являющимися коммерческими организациями (акционерным обществам, обществам ограниченной ответственностью и т. д.).

В этой связи, при наличии необходимости изменения вида разрешенного использования земельного участка на «дачное строительство», до осуществления данных действий права на земельный участок следует передать надлежащему правообладателю (гражданину либо некоммерческой организации). В противном случае, в изменении вида разрешенного использования земельного участка на «дачное строительство» будет правомерно отказано (либо самим органом местного самоуправления, либо органами Росреестра при внесении изменений в сведения кадастрового учета в отношении земельного участка либо внесении соответствующей записи в реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

При выборе способа передачи прав на земельный участок «надлежащему» лицу необходимо учитывать такие факторы как временные и организационные затраты на передачу имущества, налоговые последствия осуществления данных действий и т.д.